建蔽率と容積率を意識した土地探し！知っておきたいルールや計算方法とは？

土地を購入する前に注意したいのが「建蔽率（けんぺいりつ）」と「容積率」です。

建蔽率と容積率を知らないまま土地を購入してしまうと、「希望通りの大きさや形状の住宅を建てることができない」なんてトラブルも起きるかもしれません。

そこで今回は、土地探して注意したい建蔽率と容積率について、そのルールや計算法もふまえて詳しく解説をしていきます。

建蔽率について

建蔽率とは、建築基準法で定められた、敷地に対する建物の割合をパーセンテージで示したものをいいます。

建蔽率は、建物の通風や日照、採光、防災、緑化など生活や地域全体に関わる生活環境を維持するために定められているものです。

用途地域ごとに建蔽率の上限は異なりますが、その土地に応じた適切な建蔽率は行政が都市計画によって定めています。

建蔽率の考え方

建蔽率とは、建物を上空から見た際の最大の面積となります。
階数は関係なく、上から見た時の大きさをそのまま形取り、計算に使用します。

建蔽率の計算方法

建蔽率の計算方法は、以下の方法で求めることができます。

建築面積に想定している建物の面積を入れ込むことで、建蔽率を求めることができます。

建蔽率の計算例

計算式だけを見てもイメージがつきにくいかと思いますので、先ほどの計算式を利用した建蔽率の計算例をご紹介します。

つまり200㎡の敷地面積に、100㎡の建物を建てる場合の建蔽率は50％となります。

建蔽率の上限は土地によって異なるため、土地に決められた建蔽率を超えていなければ建築基準法上問題ありません。

敷地に定められた建蔽率が50％の場合は、これ以上建築面積を増やすことはできませんし、逆に60％や80％の場合はまだ建築面積を増やすことができます。

容積率について

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積（建物全体の床面積）を、パーセンテージで示したものです。

建蔽率と同様に建築基準法で定めらており、用途地域ごとに決められた「指定容積率」があります。

建蔽率と併せて確認しておく必要がある部分ですので、容積率についても一緒に見ていきましょう。

容積率の考え方

建物の延べ床面積という言葉は、なかなか聞きなれないかもしれませんが難しいものではありません。

建物の面積をすべて足した数値が延べ床面積となります。

例えば1階が80㎡、2階が60㎡の二階建ての住宅であれば、延べ床面積は2つを足した140㎡と出すことができます。

容積率の計算方法

容積率の計算方法には2つの計算式があります。
どちらの計算式を使うかは、前面道路の大きさによって変わってきます。

前面道路の幅員が12ｍ以上の場合は、①のみの計算式で建蔽率を求めます。

前面道路の幅員が12m未満の場合は、②の計算式で計算をします。

「②＜指定容積率」の場合は②の計算結果を、「②≧指定容積率」の場合は各行政で定められた指定容積率を採用します。

一般的には上記の容積率の計算を計算したうえで、売り出された土地には最大の容積率が記載されていますので、完璧に理解していなくても大丈夫です。

難しい計算内容を頭に入れるというよりも、ここでは容積率には上限があるということを知っていただければと思います。

容積率の計算例

皆さんが容積率の計算を行うとすれば、ある程度建物の大きさが分かった段階で、「今現在の計画ではどの程度の容積率になっているか？」といった場面かと思います。

そこでここでは、建物の大きさを計画しているなかで容積率を求める場合の計算を行っていきましょう。

200㎡の敷地で延べ床面積140㎡の建物を計画すると、容積率が70％であるということが分かりましたね。

指定容積率や最大容積率は100％や200％になることもあるため、土地によってはまだまだ広い面積の建物を建てることも可能です。

ただし、同時に建蔽率の限度も見ておく必要があるため、容積率に余裕があってもそれ以上の広さを確保することができない、といったこともよくあります。

まとめ

今回は、理想の家づくりをするために必要となる「建蔽率」や「容積率」について、そのルールや計算方法を解説してきました。

特に容積率は考え方が難しい部分もあったかと思います。
しかし、土地のルールや計算の根拠をある程度でも大丈夫ですので知っておくことで、土地探しの際に建てることのできるある程度の住宅の大きさを知ることができますよ。

その他家づくりや土地探しにおいて悩みや相談がございましたら、弊社の「注文住宅の無料相談窓口」もぜひご活用くださいね。

みなさまの家づくりをサポートするため、今後も家づくりのためになる情報発信をしていきますので、楽しみしていてください。