高橋 
あこがれの注文住宅ですが、住宅のプランニングの前に重要になるのが、なんといっても「土地探し」です。
なにを基準に選べばいいのか、悩んでいるかたも多いかと思います。
そこで今回のコラムでは、注文住宅で土地を探すときに基準にすべきポイントや、土地探しの全体的な流れについて解説をしていきます。
土地探しの全体的な流れ
「土地探しってどんな風に進めるの？」といったご質問をいただくことも多いです。
なんとなくイメージはできても、具体的な流れは分からないものですよね。
土地探しを具体的にイメージできるよう、まずは先に土地探しの全体的な流れについて一緒に見ていきましょう。
STEP1：住みたいエリアを探す
まずは住みたいと思えるエリアを探します。
家族のニーズや生活スタイルによって、お店が多い街に住みたい方もいれば、交通の利便性を考えて駅近を希望する方などさまざまです。
家族と意見を出し合い、住みたいエリアを決めていくようにしましょう。
STEP2：住宅の広さを検討する
土地探しでは、建蔽率など法律上の問題で、建築条件が異なります。
そのためやみくもに好みの土地を探すのではなく、住みたいエリアを決めたら、まずは住宅の広さを先に検討しておきましょう。
具体的に最低○○㎡以上ほしい、などと数値化しておくと、土地探しもスムーズです。
STEP3：土地探しを開始する
住みたいエリアと住宅の具体的なイメージがついたら、業者に依頼して土地探しを開始します。
主に土地探しを依頼する業者は、仲介業者や不動産業者です。
平行して、インターネットなどでも自分で土地探しをしておくと、探しているエリアでの相場感や出ている土地の大きさを確認することができます。
STEP4：土地を見学する
希望に合う土地が見つかったら、実際に足を運んで土地を見学します。
遠方の方で写真や動画などで確認する方もいますが、近隣の雰囲気や土地の形状などは、実際に目で見て確認することをおすすめします。
また、できれば時間帯や曜日を変えて何度か訪れることをおすすめします。
大抵の方は、お仕事が休みの土日の昼間に見学することが多いかと思います。
しかし、平日の昼間は意外に騒音や交通量が多い、夜間は暗く街灯が少ないなど、改めて気づく点も多いためです。
ほか、災害対策としてハザードマップを確認しておいた方がよいでしょう。
契約時の重要事項説明でも説明が義務付けられていますが、事前に確認しておくと安心ですね。
STEP5：業者が見積もりを作成する
欲しい土地が見つかったら、今度は土地について更に詳しい調査を業者が行います。
具体的には、法規制などの他に建築することができる建物の大きさや簡単なプランの提出、上下水道などのライフラインなどです。
こうしたさまざまな調査の結果に基づいて、土地のみの販売価格の案内だけではなく、建物を建てたときの土地の見積もりを提出してくれます。
STEP6：買付証明書を提出する
土地の売主に対して、購入する意欲があることを伝えるために、買付証明書を提出します。
書類は不動産業者と一緒に作成するため、大きな負担はありません。
またこのタイミングで提出する買付証明書は、契約ではないため、買付証明書を提出した後に土地購入のキャンセルを申し出ることも可能です。
STEP7：ローンの事前審査を行う
買付証明書の作成と同時進行で、土地をローンで購入する場合は、金融機関などが実施しているローンの事前審査を行います。
即日で分かるものから、1～2週間程度かかるものまでさまざまのため、人気がある土地はローンの事前審査を早い段階で行っておく必要があります。
土地の取得費にかかる平均的な相場は、土地：建物の比率でみると2～3割、都心部など大きな都市では3～4割程度と言われています。
STEP8：契約を行う
ローンの事前審査を通過し、売主からも承諾を得ることができたら、不動産業者や仲介業者と土地売買契約を行います。
業者から重要事項説明を受け、納得ができた場合はそのまま契約となります。
このタイミングで売買契約書に署名・捺印をして手付金の支払いを行い、売買契約締結となります。
STEP9：ローンの本審査を行う
契約後、ローンの本審査に入ります。
事前審査を通過している場合は問題なく通ることが多いですが、事前審査と提示している条件が異なっている場合は注意が必要です。
STEP10：土地の決済・引き渡し
ローン審査が通ったのちに、正式に売主から土地の引き渡しとなります。
ローン売買代金や清算金等の清算と、司法書士同席のもと所有権移転登記を行います。
清算金には、所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる費用のほか、不動産会社への仲介手数料、司法書士への手数料などが含まれます。
登記移転には通常1～2週間ほどかかり、新しい登記済権利証が手元に届くことで正式な引き渡し完了となります。
これらの手続きを経て、正式に自分の土地となるわけです。
土地はなにを基準に選べばいい？
ここまでで、注文住宅の場合の土地探しの全体的な流れを知ることができましたね。
では、実際に土地を選ぶ際はなにを基準に選べばいいのでしょうか。
土地選びの際に注意したいこともふまえて、土地選びの基準について一緒に見ていきましょう。
家族のニーズやライフプラン
まずは、家族のニーズを満たしている土地であるかどうかを確認することです。
家の大きさだけを重視してしまうと、生活に不便を感じることもあります。
希望のすべて叶えるとなると難しいことも多いですが、希望のエリア、周辺環境、利便性などのバランスを総合的に見て判断しましょう。
また、将来を見据えたライフプランも考慮しましょう。
子供の成長を見越した通学のしやすい環境や、子供が独立したあとの生活スタイルなど、10年後・20年後のライフプランもイメージしてみましょう。
追加工事の有無
土地によっては、地盤が弱く地盤整備が必要になる土地もあります。
また、水道や下水が宅地まで引き込まれていないなど、ライフラインの整備が整っていない場所だと追加の工事が必要になります。
購入した土地の工事は、基本的に買い手の負担となってしまうため、宅地としての地盤がない土地はできれば避けた方が無難でしょう。
土地の形状や建築条件
土地の形状が四角形に近く大きいほど、一般的には建築がしやすい土地となります。
しかし、人口が集中しているような大きな土地や人気のエリアでは、ひとつの土地を分割して小さな土地にして販売しているケースもあります。
この場合、土地に応じて建てられる住宅の大きさも変わるため、希望の間取りにできないこともあります。
また建築条件が厳しい土地だと、建物の高さが低くなってしまったり、建築できる住宅の大きさが小さくなることも多いため注意しなければいけません。
そのほか、その土地の建ぺい率や容積率についても注意が必要です。
建ぺい率は土地に対しての建物面積の割合、容積率は土地に対しての延べ床面積の割合をいいます。
この割合は用途地域の区分によって決められており、基本的には都市部に近いほど割合は大きく、郊外になるほど小さくなります。
したがって、地域によっては思ったより狭い住宅しか建てられないといったことにもなりかねません。
購入しようとする土地がどういった用途地域に該当するのかは、不動産会社やその土地の市区町村役場の都市計画課を通して確認をしておきましょう。
土地探しの期限を設ける
あこがれの注文住宅、せっかくならと100点の土地を探したい気持ちになりますよね。
しかし、決められたエリア内で希望に完全にマッチする土地というものはほとんど出会えません。
そのため土地探しは期限を設けて行い、優先順位と妥協点のバランスを考えておくことが大切です。
もちろん理想の土地を探すために年単位で検討をされる方もいますが、その間の賃貸費用やローンの年数などを考えると、やはりある程度期限を設けて計画的に土地探しを行う必要があります。
まとめ
今回は土地探しの流れや、土地探しの基準について一緒に見てきましたね。
今後も当コラムでは、注文住宅を検討している方に役立つ情報を発信していきます。
「土地探しをしたい」「アドバイスが欲しい」という方は、弊社の無料の注文住宅相談窓口もぜひ活用してみてください。
中釜竜也 
