用途地域や建蔽率・容積率など、注文住宅の土地探しで注意すべき点は？

注文住宅で重要な土地探しですが、「一体なにに注意して土地を探せばいいの？」と疑問に思われている方も多いかと思います。

そこで今回は、注文住宅で注意すべき土地探しのポイントについてお話をしていきます。

土地探しの注意点

土地探しでは、さまざまな部分に目を向けて探さなければいけません。
しかし具体的にどんなところに注意をすればいいのか、最初はなかなか分かりにくいものです。

そこでまずは、注文住宅の土地探しにおける注意点について一緒に確認をしていきましょう。

用途地域

土地には必ず用途地域と呼ばれる区分けがされています。

住宅を建てることができないのは工業専用地域のみです。工業専用地域以外の地域であれば、土地を購入して建物を建築することが可能です。

ただし注意したいのが、準工業地域、準住居地域、第二種中高層住居専用地域、第二種住居地域、商業地域、田園地域の6つの用途地域です。

ひとつひとつの注意点をお話しすると少し長くなるため、各用途地域での注意点をまとめました。

土地の法的制限

土地の法的制限で特に注意したいのが「建蔽率（けんぺいりつ）」「容積率」「高さ制限」の3つです。

建蔽率は土地に対して上から建物を見た時にどのくらいの大きさの建物を建てることができるか、容積率は土地に対してどのくらいの広さの建物を建てることができるかを定めたものとなります。
高さ制限は特に低層地域や道路に沿って設けられています。

したがって、3階建てにしたいという方は用途地域や道路法制限にも注意が必要です。

土地を買ったとしても、「土地めいっぱいに、好きな高さで建てることができるわけではない」ということを頭に入れておくようにしましょう。

地盤改良の有無

埋め立て地や河川が近い土地では地盤が軟弱であることが多く、建物を建てる前に地盤改良が必要になることがあります。

地盤の改良計画によって費用は変わるものの、最低でも80万円前後、高いものだと250万円前後かかることがあります。

地盤改良が必要かどうかは、付近の地盤や立地環境である程度予測することができるため、できれば地盤改良の必要のない土地を選ぶようにしましょう。

旗竿地（はたざおち）

近年は土地を細かく分割にして販売する不動産屋が増えたため、旗竿地と呼ばれる土地が増加傾向にあります。

旗竿地とは、入り口が狭く奥に行くにしたがって広くなる形状の土地のことです。

通常の土地に比べて安く購入できるメリットがある一方で、日照が取りにくい、隣家と近くなりやすい、駐車スペースが取りにくいなどのデメリットも存在します。

旗竿地を購入する際は、他の土地と比較検討したうえで慎重に決めるようにしましょう。

自然災害リスクの有無

土地を購入するにあたって、自然災害の危険度が高いエリアなのかどうかも調べておく必要があります。

特に崖地、斜面、裏山の付近、地盤が低い土地などは自然災害リスクが高まるため注意が必要です。

土地の形状がいびつ

土地の形状がいびつでも、建物は問題なくはまるだろうと思うのが普通ですよね。

しかし容積率や建蔽率などを考慮すると、思った通りの建物が建てられなくなったり、デットスペースの多い家になってしまうことがあります。

旗竿地にも言えることですが、土地の形状がいびつな場合は、容積率や建蔽率などもふまえたうえで理想通りの家が建築できるか事前に調査する必要があります。

自分に合う土地探しをするコツ

注文住宅の土地探しでは、さまざまな点に注意しなければいけないということを、知っていただくことができたかと思います。

では、さまざまな条件の中で自分に合う土地を見つけるには、どのような方法で土地探しを行っていけばいいのでしょうか。

自分に合う土地探しをするコツについて一緒に見ていきましょう。

住みたい環境の条件を整理しておく

どんな場所に住みたいか、というのは土地探しにおいて重要です。

例えば「閑静な住宅地に住みたい」という方であれば、住居専用地域を探す方が好みの立地環境や土地に出会える可能性が高くなります。

また一方で「賑やかな場所に住みたい」「近くにお店が多い方がいい」という方であれば、商業地域や近隣商業地域を探す方が理想に近いこともあります。

このように住みたい環境によって探す場所が変わってきます。
最初に条件を整理しておくと、よりスムーズに土地探しができるようになります。

ハザードマップを確認しておく

自然災害でどのような影響が起きる地域なのかを事前に知るためには、国土交通省が公表しているハザードマップが便利です。

住みたいと考えているエリアの災害危険度を見ておくのにも役立ちますし、自然災害の影響を受けにくい地域を探すのにも役立ちます。

ハザードマップポータルサイト (gsi.go.jp)

土地探しの優先順位をつける

人によって優先順位は変わりますが、1～3位までの優先順位をつけておくと土地探しはスムーズです。

実際にすべての希望を100％満たしている土地を探すのは難しいでしょう。
そのため、土地を探す際には優先順位をつけつつ必要不可欠な要件は満たして、その他の条件は多少妥協するといった判断も時には大切です。

現地を見に行く

気になる土地を見つけたら、実際に現地に行って確かめてみるのもオススメです。

駐車場の出入り口に邪魔になりそうな電柱はないか、ゴミ出し場所はどこにあるのか、日当たりや風通しは確保できそうかなど、現地でしか確認できない情報もあります。

できれば朝昼夜と違う時間帯に行き、その土地の治安や住環境を確認しておくと良いでしょう。

土地探しはプロの業者を頼るのもオススメ

土地探しの方法について、土地探しの注意点からコツまで詳しく解説をしてきました。

大切な部分をピックアップしてお話をしてきましたが、実はまだまだ注意しなければいけない細かな部分なども存在しています。

ここまでの内容でも既に自分では難しそうだ、と感じている方も多いかと思います。
そんな方には、測量や住宅関連の業者を頼ってみるという方法もあります。

プロの業者を頼るメリット

プロの業者を頼ることで、専門用語や見慣れない図面を自分で調べる必要もありません。
また、気になることは業者に相談することができるため、時間を有効活用しながら土地探しを進めることができるのです。

また、土地や建物を購入する業者が未定の場合は、仲介業者に依頼することで自分に合う業者を直接紹介してもらえるのも嬉しいポイントです。

自分ひとりでは難しいと感じている方は、プロの業者をどんどん頼りましょう。

まとめ

今回は、注文住宅の土地探しをメインでお話をしてきました。

土地に関する専門用語も多く、難しく感じた内容もあったかと思います。

土地探しや注文住宅に関して相談したいことや疑問点がある、という方は、弊社の無料の注文住宅相談窓口もぜひご活用くださいね。