高橋 
前回はコチラの『建蔽率と容積率を意識した土地探し！知っておきたいルールや計算方法とは？』という記事で、土地の基本的な法制限についてお話をしてまいりました。
しかし実は同じ大きさの土地でも、実は建てられる建物の大きさが異なる、ということがあるのをご存じでしょうか。「なぜそんなことが成り立つの？」と疑問に感じた方も多いかと思います。
そこで今回は、土地によって異なる法制限の緩和についてのお話をしていきます。
緩和されるのは建蔽率
土地の条件によって緩和されるのは、建蔽率となります。
建蔽率とは、建築基準法で定められた、敷地に対する建物の割合をパーセンテージで示したものをいいます。この建蔽率が大きければ大きいほど、土地をめいっぱい活用した建物を建築することができるのです。
そのため建蔽率緩和を使うことで、本来の規定されている法制限よりも大きな建物を建てることができるというわけなのです。
建蔽率緩和を受けるための条件
では実際に、建蔽率の緩和を受けるためには、どのような土地を選べばいいのでしょうか。
ここでは建蔽率緩和を受けることができる土地について、ご紹介をしていきます。
二つの道路に接する角地
計画している土地が二つの道路に挟まれた角地（※道路ではなく公園等でも緩和が使える場合有り）にある場合は、建蔽率緩和を受けることができます。
角地の緩和は本来の制限の＋10％となるため、例えば建蔽率が50％の土地でも60％を上限として、建築物を計画・築造することができるのです。
ただし注意したいのが、角地であれば全て建蔽率が緩和される、ということではない点です。
その土地が属する地域を管轄する特定行政庁が定めた条件を満たしていること、かつ、二つの道路と敷地の接点がそれぞれ2ｍ以上あることが条件となります。
二つの道路に挟まれた土地
角地と少し似ていますが、二つの道路に挟まれた土地も、角地と同じように建蔽率緩和を使用することができ、その緩和は＋10％となります。
ただしこの緩和を使用する場合も、土地が属する地域を管轄する特定行政庁が定めた条件を満たしていること、かつ、二つの道路と敷地の接点がそれぞれ2ｍ以上あることが条件となります。
防火地域内
土地が防火地域内にあり、その地域で建築する建物を耐火建築物もしくは延焼防止建築物とすることで、＋10％の建蔽率の緩和を受けることができるようになります。
さらに、建蔽率の指定が80％である防火地域内で建物を耐火建築物もしくは延焼防止建築物にする場合は、建蔽率の制限が撤廃され、制限なく建物を建築することができるようになります。
準防火地域内
土地が準防火地域である場合、建築する建物が耐火建築物、延焼防止建築物、準耐火建築物、準延焼防止建築物のいずれかひとつに該当することで、＋10％の建蔽率の緩和を受けることができるようになります。
防火地域のような建蔽率の制限の撤廃はないものの、幅広い建物に対して建蔽率の緩和を設けることができるため、選択肢が広がります。
混同しやすい防火地域と準防火地域ですが、一般的に制限が厳しいのが防火地域ですので、厳しい方が防火地域というように覚えておくと分かりやすいかもしれません。
建蔽率緩和がある土地選びの注意点
建蔽率の緩和が適応される土地を選ぶ際には、いくつか注意しなければいけないポイントがあります。
「緩和が使えると思って買ったのに使えなかった」「土地のデメリットが思ったよりも負担に感じる」など、土地を購入してから失敗したと感じないように、購入前に確認しておくことが大切です。
ここでは一緒に、建蔽率の緩和がある土地を選ぶ際の注意点について確認していきましょう。
緩和の適用が確実か確認をする
建蔽率緩和の適用には、自治体ごとの条件が厳格に定められています。
同じ「角地」や「防火地域」でも自治体によって基準が異なるため、事前に自治体の建築指導課や都市計画課で確認し、自分が建てたい建物に適用可能かを調べましょう。
周辺環境や将来的な制限を考慮する
緩和が適用されても、将来的な街の開発や都市計画の変更により建蔽率が見直される可能性があります。
建て替えの予定がある場合や、土地を購入した後に建築まで数年単位で時間が空く可能性がある場合のある方は、こうした将来的な開発や都市計画の予定も確認しておきましょう。
また、周辺の建物とのバランスが崩れると、将来的に再調整が行われることも考えられるため、将来的なリスクも念頭に置くことが大切です。
建築コストの確認
蔽率が緩和されて建物を広く建てられると、その分建築費用が増える可能性があります。
特に防火地域や準防火地域で建てる場合には、耐火性の高い建材の使用が求められるため、一般的な建築よりもコストがかさむ場合があります。
土地の購入理由が建蔽率の緩和を受けることができる、といっただけに着目して決定している場合は、費用面や土地の立地環境に不満を感じてしまうこともあります。
まとめ
今回は、建蔽率の緩和について詳しく解説をしてまいりました。
いかがだったでしょうか？ 専門的な知識が必要となる部分ですので、難しく感じた方も多いのではないでしょうか。
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中釜竜也 
