「新築の見積もりを見るたびに、ため息が出る。でも、中古住宅を選んで後悔しないかな……」
そんなふうに、スマホの物件情報を見ながら肩に力が入っていませんか。
家づくりの正解は一つじゃない。どうも、鹿児島の家づくり相談窓口タテカタの、たっちゃんです。
中古住宅＋リフォームは、新築をあきらめた人だけの選択肢ではありません。住みたい場所や、今ある建物の良さを生かせることもあります。一方で、買ってから必要な工事が分かると、予算の組み直しが難しくなることも。
僕が大事にしたい確認順は、①暮らしと総予算、②土地・建物の状態、③リフォームの可否と費用、④契約前の資金・日程のすり合わせ。この４つです。今回は、主に中古の戸建てを買って住む場合の判断軸を整理します。
① 物件探しの前に、暮らしと総予算を決める
「新築か中古か」を最初に決めるより、「どんな毎日にしたいか」を先に書き出してみてください。
通勤の負担を減らしたい。今の生活圏を変えたくない。休日まで返済のことばかり考えたくない。こうした希望が、住まい選びの基準になります。
僕は動画でも、「借りられる額は、あなた自身の生活を守れる金額じゃない」とお伝えしています。これは中古住宅でも同じ。物件価格だけが収まっていても、その後の暮らしが苦しくなったら、うれしい買い物とは言いにくいですよね。
予算は、購入代金にリフォーム費、購入や借入れの諸費用、引っ越し費用、当面の修繕に備えるお金を足して考えます。毎月の返済だけでなく、住み始めてからの維持費も含めて整理しましょう。
新築は間取りや性能を計画しやすい一方、立地と予算の両立に悩むことがあります。中古は選べる場所が広がることもありますが、建物ごとに状態や工事の自由度が違います。「中古なら安い」と先に結論を出さず、同じ暮らしの条件で比べるのが僕のおすすめです。
② 鹿児島の中古住宅は、土地と建物を先に確認
僕が受けた土地の相談で、購入後に地盤改良費を含めると予算を超えてしまったケースがありました。中古住宅の購入事例ではありませんが、「買う値段だけでは総額が分からない」という点は共通しています。
中古住宅でも、室内を見る前後に、敷地や周辺環境へ目を向けてほしいんです。鹿児島市なら防災ガイドマップで土砂災害や洪水の想定区域を確認できます。他の市町村も、それぞれのハザードマップを確認しましょう。色が付いていないことだけで、安全を保証するものではありません。
道路との関係、境界、擁壁など気になる箇所は、不動産会社に資料と説明を求め、必要に応じて専門家へ。将来の建て替えや増改築で制約がないかも、購入前に確認したい点です。
建物については、図面や確認済証・検査済証の有無、修繕や増改築の履歴、雨漏りなど過去の不具合を確認します。資料がない場合は、その分どんな追加確認が必要かを相談してください。
インスペクション（建物状況調査）は、専門の建築士が、構造や雨水の浸入に関わる部分などの劣化状況を調べるものです。ただし、見えない場所も含めて不具合がないと保証する調査ではありません。調査できなかった部分も確認しましょう。詳しくは国土交通省の活用の手引きが参考になります。
地震への強さを確かめる耐震診断とは、目的が違います。「調査済みだから耐震性も大丈夫」とまとめず、建築時期や資料、建物の状態に応じて、耐震診断や補強が必要かを建築士に確認してください。国土交通省も、耐震診断を踏まえた改修計画の流れを案内しています。
③ リフォームで「できること」と費用を確かめる
僕は間取りの話で、「収納は量だけでなく場所が大事」とよくお伝えします。暮らしやすさは、新しい設備の数だけでは決まらないんですよね。
中古住宅でも、「この壁を取れば広くなる」「水回りを動かせば使いやすい」と想像するのは楽しいもの。でも、建物を支える壁や柱、配管の位置などによって、希望どおりに変えられない場合があります。
購入を決める前に、売主側の了承を得て、リフォームを頼む候補の会社や建築士に現地を見てもらいましょう。図面だけの概算なのか、現地確認を踏まえた見積もりなのかも分けて受け取ってください。
工事は「今必要な補修」「暮らしの不便を減らす工事」「余裕があればしたい工事」に分けると整理しやすくなります。例えば、雨漏りへの対応と壁紙の好みを、同じ優先順位で比べないということです。
「リフォーム済み」の表示があっても、どこを、いつ、どのように直したのかは別に確認します。内装が新しいことと、屋根・床下・配管まで確認されていることは同じではありません。住まいるダイヤルも、工事内容の確認を勧めています。
見積もりに含まれない工事、開けてみないと分からない部分、追加費用が出たときの相談方法まで聞いておくと、判断材料が増えます。
④ 契約前に、総額・お金の動き・日程をそろえる
僕は営業時代、大切な要望の現場への伝達を後回しにしてしまった失敗があります。だから今は、「あとで確認する」を減らすことを大切にしています。家を選ぶときも、気になる点を口約束のまま残さないでほしいんです。
購入代金と工事費の合計だけでなく、見積もりから抜けている項目、未確定の工事、予備費を一覧にしてみましょう。その総額で新築などの他の選択肢とも比べ直します。工事費を足しても中古が合う場合もあれば、条件を見直したほうがよい場合もあります。
借入れを使うなら、購入とリフォームの両方を検討していることを、金融機関に早めに伝えてください。「どの費用が対象か」「見積書はいつ必要か」「購入代金や工事代金の支払日に資金が間に合うか」を確認するためです。使える商品や条件は、金融機関と物件・工事内容によって異なります。
引き渡し、着工、工事完了、入居の日程も並べます。入居まで今の家賃が続く期間など、重なる支出も忘れずに。
そして、調査結果と工事の前提、修理の負担、引き渡し後に問題が分かったときの対応、契約条件を、書面で確かめます。個別の条件は不動産会社や建築士などに説明してもらい、分からないまま契約しないこと。ここは急がずに進めたいところです。
中古住宅＋リフォームで迷ったときのQ＆A
Q. 築年数が古い家は、候補から外したほうがいい？
年数だけで一律には決められません。維持管理の状況、耐震性、必要な補修、希望する工事ができるかを合わせて判断します。ただし、調べても不明な点が多い場合は、その不確かさを受け入れられるかも大切です。
Q. 先に買って、リフォームは後から考えてもいい？
購入前に、少なくとも必要な工事の範囲と費用の見通しを確認したいです。好みの内装は後で決められても、必要な補修費が分からないままだと、総予算との比較が難しくなるからです。
Q. 新築か中古か、まだ決めていなくても相談できる？
大丈夫です。タテカタのお客様からも、「分からないことが分からない状態で行っていいのか不安でした。でも、少しずつ分かってきて、本当に勉強になりました」という声をいただいています。
最初から答えを持って来なくていいんです。僕は、あなたが大切にしたい暮らしや予算、誰に何を確認するかを一緒に整理します。建物の診断や工事の可否は、それぞれの専門家に確認していきましょう。
家づくりの正解は一つじゃない。新築か中古かより、あなたが納得して暮らせるかを大切にしてほしいと思っています。
LINEに登録した方には「家づくりの疑問300選」と「間取り100選」をお渡ししています。気になっている物件や、まだ言葉にならない迷いも、そのまま僕に聞いてください。
参考資料：国土交通省「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」（2024年4月）、「耐震改修の進め方」／鹿児島市「鹿児島市防災ガイドマップ」／住まいるダイヤル「中古住宅を購入したい。どのような点に注意すればいいか。」（相談年月2012年7月、建物・工事内容の確認事項を参照）。いずれも2026年9月16日確認。個別物件の安全性、工事・融資の可否を保証する記事ではありません。
